Nhà 4–5 tầng có bắt buộc đóng kín buồng thang làm lối thoát nạn không?

Với nhà ở riêng lẻ 4–5 tầng thông thường (chưa đạt ngưỡng 7 tầng/25m/5.000m³/quá 1 tầng hầm), quy chuẩn quốc gia QCVN 06:2022/BXD chưa bắt buộc áp dụng đầy đủ nên chưa có ngưỡng cứng buộc đóng kín buồng thang. Tại Hà Nội, Công văn 427/UBND-NC (11/2/2025) chỉ khuyến nghị có ít nhất 1 đường thoát nạn an toàn và cô lập khu vực nguy hiểm cháy (như khu để xe) khỏi khu ở — không bắt buộc cụ thể phải xây buồng thang kín.

Mục 4.27 QCVN 06 không áp dụng cho nhóm nhà này như nhiều người tưởng

Mục 4.27 QCVN 06:2022/BXD chỉ điều chỉnh cầu thang bộ loại 2 (loại hở, kiểu sảnh thông tầng) trong các công trình THUỘC PHẠM VI áp dụng của quy chuẩn — không phải quy định chung cho mọi buồng thang của mọi loại nhà.

Theo mục 1.1.2 QCVN 06:2022/BXD (nguyên văn), nhà ở riêng lẻ bắt buộc áp dụng đầy đủ quy chuẩn khi cao từ 7 tầng trở lên hoặc có nhiều hơn 1 đến 3 tầng hầm; hoặc khi là nhà ở riêng lẻ kết hợp sản xuất, kinh doanh có diện tích sàn dành cho kinh doanh trên 30% tổng diện tích sàn — điều kiện này áp dụng độc lập, bất kể chiều cao (nhà cho thuê trọ, nhà có tầng dưới kinh doanh cần tự kiểm tra tỷ lệ này, không chỉ nhìn số tầng).

Công văn 427/UBND-NC của Hà Nội, dẫn theo Sửa đổi 1:2023 QCVN 06:2022/BXD, làm rõ thêm ngưỡng chiều cao bằng chỉ số chiều cao PCCC và bổ sung ngưỡng khối tích: nhà thuộc diện bắt buộc khi đạt một trong các ngưỡng quy mô:

• Cao từ 7 tầng trở lên (hoặc có chiều cao PCCC từ 25m trở lên);
• Hoặc có khối tích từ 5.000 m³ trở lên;
• Hoặc có nhiều hơn 1 tầng hầm đến 3 tầng hầm.

Nhà 4–5 tầng thông thường (kể cả có thêm 1 tum), nếu không có diện tích kinh doanh vượt 30% tổng diện tích sàn, phần lớn chưa đạt các ngưỡng trên — nên chưa thuộc diện bắt buộc áp dụng đầy đủ QCVN 06, và mục 4.27 (cùng ngưỡng ≤9m/≤300m² đi kèm) không phải căn cứ pháp lý cho nhóm nhà này. Lưu ý: cần tự đối chiếu đúng số tầng, chiều cao PCCC, khối tích, số tầng hầm, và tỷ lệ diện tích kinh doanh thực tế của nhà mình với các ngưỡng trên trước khi kết luận.

Lưu ý quan trọng: “chưa bắt buộc theo QCVN 06” không có nghĩa là không cần an toàn thoát nạn. Đây là vấn đề tính mạng khi có cháy, không chỉ là yêu cầu thủ tục — dù pháp luật hiện hành chưa ép buộc cụ thể với nhóm nhà 4–5 tầng chưa đạt các ngưỡng trên, gia đình vẫn nên chủ động đảm bảo ít nhất một lối thoát nạn an toàn và cô lập khu để xe khỏi cầu thang.

Vậy nhà 4–5 tầng dựa vào đâu để làm thoát nạn an toàn?

Tại Hà Nội, Công văn 427/UBND-NC ngày 11/2/2025 (UBND/Sở Xây dựng Hà Nội), mục 2.2, khuyến nghị các nhà ở riêng lẻ kết hợp kinh doanh hiện hữu (kể cả nhà cho thuê trọ) chưa đạt ngưỡng bắt buộc QCVN 06 nên tham khảo thực hiện một số nhóm giải pháp, trong đó có:

• Tăng cường thoát nạn: nhà, tầng nhà cần có ít nhất 01 đường thoát nạn an toàn cho người, đủ để khi cháy ở bất kỳ khu vực nào, người trong nhà đều thoát được ra ngoài;
• Ngăn chặn cháy lan: cô lập các khu vực nguy hiểm cháy — trong đó văn bản nêu đích danh khu vực để xe — sao cho nếu có cháy, trong một khoảng thời gian nhất định lửa và khói không lan sang khu ở hoặc chặn đường thoát nạn.

Văn bản KHÔNG quy định cụ thể “phải xây buồng thang kín” — chỉ nêu nguyên tắc, để chủ nhà tự chọn giải pháp phù hợp với hiện trạng (có thể là buồng thang kín, có thể là cửa chống cháy ngăn khu để xe, hoặc giải pháp khác đạt cùng mục đích).

⚠️ Công văn 427/UBND-NC là văn bản của UBND/Sở Xây dựng Hà Nội, chỉ áp dụng tại địa bàn Hà Nội. Ở tỉnh, thành khác, cần hỏi trực tiếp cơ quan Công an được phân cấp quản lý PCCC tại địa phương — có thể có hướng dẫn khác, hoặc chưa có hướng dẫn tương tự.

Vậy có nên làm cửa chống cháy ngăn khu để xe với cầu thang không?

Dù chưa có ngưỡng pháp lý bắt buộc cho nhóm nhà 4–5 tầng chưa đạt ngưỡng QCVN 06, đây là giải pháp đúng tinh thần khuyến nghị “cô lập khu vực nguy hiểm cháy” của CV 427/UBND-NC. Khu để xe (đặc biệt có xe máy, xe đạp điện) là nguồn cháy phổ biến; ngăn cách nó khỏi cầu thang thoát hiểm là biện pháp an toàn hợp lý, nên cân nhắc thực hiện dù văn bản hiện hành chưa bắt buộc.

Câu hỏi thường gặp

Công văn 427/UBND-NC có phải quy chuẩn bắt buộc không? Không. Đây là công văn hướng dẫn/khuyến nghị của UBND, Sở Xây dựng Hà Nội cho nhà hiện hữu, mang tính khuyến khích thực hiện các giải pháp tăng cường an toàn cháy — khác với quy chuẩn kỹ thuật bắt buộc như QCVN 06.

Nhà tôi ở tỉnh khác, có dùng CV 427/UBND-NC làm căn cứ được không? Không nên coi là căn cứ pháp lý chính thức ngoài Hà Nội. Nên hỏi cơ quan Công an quản lý PCCC tại địa phương mình xem có hướng dẫn tương tự không.

Làm sao biết nhà mình có thuộc phạm vi bắt buộc của QCVN 06 không? Đối chiếu với các ngưỡng: cao từ 7 tầng trở lên (hoặc chiều cao PCCC từ 25m trở lên), hoặc khối tích từ 5.000 m³ trở lên, hoặc có nhiều hơn 1 tầng hầm đến 3 tầng hầm, hoặc có diện tích sàn kinh doanh trên 30% tổng diện tích sàn (bất kể chiều cao). Đạt một trong các ngưỡng này thì nhà thuộc phạm vi bắt buộc áp dụng QCVN 06.

Xem thêm: Toàn văn QCVN 06:2022/BXD.